Tonttivuokrien kiskurit

3.10.2018

Helsinki aikoo jatkaa tonttivuokrien rajua korottamista, kun noin 750 vanhaa maanvuokrasopimusta tulee uusittavaksi. Kaupunginhallitus esittää vuokrien nostamista jopa kymmenkertaisiksi. Pelkän tonttivuokran osuus asumismenoissa nousee esityksen mukaan useimmissa tapauksissa yli 2 euroon/huoneistoneliö, pahimmillaan 3,27 euroon/huoneistoneliö.

Kyse on 50 vuotta sitten solmituista sopimuksista, jotka perustuvat silloisiin tonttien hintoihin. Tonttivuokrien nostaminen on perusteltua, mutta näin rajut korotukset ovat kohtuuttomia. Kaupunki nostaa niillä asumiskustannuksia, joiden korkeus on muutenkin Helsingin suurimpia ongelmia.

Mikä ”käypä arvo”?

Valtuuston päätettäväksi tulossa olevia rajuja korotuksia perustellaan tonttien laskennallisen arvon kohoamisella ja neljän prosentin tuottotavoitteella. Näihin perusteisiin liittyy monta kyseenalaista seikkaa.

Tonttien laskennallisen arvon perustaksi esitetään rakennusoikeuden markkinahinta (60 % käyvästä arvosta). ”Käyvän arvon” määrittelylle ei ole kuitenkaan kunnollista perustaa. Helsingissä kaupunki omistaa suurimman osan tonttimaasta ja tällaisista tonteista on käyty hyvin vähän, jos lainkaan kauppaa. Tässä suhteessa Helsinki eroaa useimmista muista kunnista.

Kyseenalainen on myös kaupunginhallitukselle esitetty perustelu, jonka mukaan kuntalaki velvoittaa käyttämään vuokraamisessa käypää arvoa ”mikäli tontit vuokrataan kilpailutilanteessa markkinoilla toimivalle taholle”. Nythän on kyse tonteista, joita vuokrataan lähinnä niille muodostetuille asunto-osakeyhtiöille ja pientalojen kohdalla suoraan asukkaille.

Esityksessä vedotaan myös kuntalaisten yhdenvertaiseen kohteluun. Tärkeää tietysti onkin, että kaupunki kohtelee vuokralaisia yhdenvertaisesti. Mutta ei tästä seuraa se, että sen pitää sitoa tonttivuokrat markkinahintoihin ja kerätä voittoa maan ansiottomalla arvonnousulla. Tontti- ja asuntopolitiikalla on päinvastoin perusteltua pyrkiä hillitsemään asumisen hinnan nousua. Eihän kunnan toiminnassa yleensäkään ole lähtökohtana markkinahintoja, ei esimerkiksi terveyskeskusten maksuja ole sidottu yksityisten palvelujen hintoihin.

Rakennusoikeuden ”käyvän arvon” ottaminen laskentaperusteeksi asettaa sitä paitsi asukkaita keskenään eriarvoiseen asemaan. Joillakin tonteilla on koko rakennusoikeus käytetty, joillain ei. Yksittäisellä asukkaalla ei tähän yleensä ole valtaa. Joillain alueilla on myös suojelumääräyksiä, jotka rajoittavat rakennusoikeuden käytön maksimoimista. Lisäksi markkinaperustelu sivuuttaa sen, että vuokralla asuvilla ei ole mahdollisuutta realisoida asunnon arvonnousua myymällä asunto ja saamalla sille lisähintaa. Monien on vaikea selvitä nykyisistäkään vuokrista.

Myös asuntojen vuokrat nousevat

Erikoinen on myös tonttivuokrien rajun korottamisen perusteluksi kaupunginhallitukselle esitetty ”Tutkimus maanvuokrien korotukset ja asuntojen hinnat”. Tuo muistio perustuu kiistanalaiseen teoriaan, jonka mukaan tonttivuokran korottaminen alentaa asunnon hintaa, koska ostaja ottaa sen huomioon valitessaan erilaisten asuntojen välillä. Tässä voisi olla jotain tolkkua, jos Helsingin asuntomarkkinoilla ei olisi jatkuvaa epäsuhtaa kysynnän ja tarjonnan välillä, jos olisi paljon kilpailevia maanomistajia, jos ihmiset voisivat vapaasti valita missä päin haluavat asua ja jos kaikki voisivat hankkia omistusasunnon.

Yhtä kiistanalainen on väite, että tonttivuokran korottaminen ei vaikuta asuntojen vuokriin. Se voi päteä lyhyellä aikavälillä jossain, mutta Helsingin kaupunki itsekin siirtää tonttivuokrien korotukset kaupungin asunnoissa (HEKA) vuokralaisten maksettavaksi.

Tonttivuokran korotusten vaikutuksista liike- ja toimitilojen yhtiövastikkeisiin ja vuokriin ei kaupunginhallituksen aineistossa puhuta mitään. Puheet pienyrittäjien aseman helpottamisesta, kivijalkakaupoista ja monipuolisen kaupunkielämän kehittämisestä on unohdettu.

Vastoin kaupunkistrategian lupauksia

Tonttivuokrien rajut korotukset vievät kehitystä aivan päinvastaiseen suuntaan kuin valtuuston hyväksymän kaupunkistrategian lupaukset ”aktiivisista toimenpiteistä asumisen hinnan nousun hillitsemiseksi”. Sitomalla tonttivuokrat (ja Hekassa kaupungin asuntojen vuokrat) markkinahintoihin voimistetaan samalla kaupungin alueellista eriytymistä, jota strategian mukaan piti ehkäistä.

Tonttivuokrien maltillisempaa korottamista esittäneille asukkaille on virkamiesten toimesta väitetty, että se vähentäisi kaupungin tuloja ja johtaisi siihen, että on pakko leikata palveluista. Tosiasiassa kaupungin tulot kasvavat silloinkin, jos kaupunginhallituksen enemmistön hyväksymä 4 prosentin tuottovaatimus alennettaisiin 2 prosenttiin, jota tonttivuokralaiset ja nyt Vasemmistoliitto kaupunginhallituksessa ovat esittäneet. Vaikka matalampi tuottotavoite pitää tietysti ulottaa koskemaan muitakin viime vuosina solmittuja sopimuksia, tulee kaupungille jatkuvasti lisää vanhojen maanvuokrasopimusten uusimisia ja rakentamisen myötä uusille alueille tehtäviä sopimuksia. Uudet sopimukset on myös sidottu indeksiin. Kyse ei siis ole kaupungin kokonaistulojen vähenemisestä vaan niiden kasvattamisesta vähän hitaammin.

Viime kädessä kyse on siitä, onko kaupungin tarkoituksena tavoitella voittoa tontti- ja asuntomarkkinoilla vai edistää helsinkiläisten hyvinvointia ja kohtuuhintaista asumista. Satoja miljoonia ylijäämää tänäkin vuonna tekevällä pääkaupungilla on varaa panostaa asumiskustannusten nousun hillitsemiseen.

© 2018 Yrjö Hakanen
webDesign: Mekanismi »